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재테크 부자되기 13 (펌글)ㅡ부동산 2
01-13-2017 17:20:12
이민개혁 조회수 900
리파이낸스
역사상 지금처럼 모기지가 좋은적이 없습니다. 30년 고정이 3.5% 정도 하고 있죠. 리파이낸스를 받으실려면 최소한 equity 가 20% 는 있으셔야 가능합니다. 20% 가 없다면 캐쉬를 가져오셔야 합니다. 이걸 Cash-in refinance 라고 합니다.
  • Refinance 하실려고 Loan Term 을 연장 하시지 마십시요. 좋은 생각이 아닙니다. 최대한 모기지를 빨리 갚는데 주력하세요.
  • Refinance 할때 Fee 가 있습니다. 1~2% 정도 할꺼에요. 젤 좋은건 Fee 를 캐쉬로 내는게 좋지만, 그게 안된다면 모기지 페이먼에 add 할 수 있습니다.
  • 금방 이사할 계획이 있다면 Refinance 하는걸 다시 고려해 보시기 바랍니다.
  • 30~40대 분들은 모기지를 빨리 갚는걸 최우선 으로 할 필요는 없습니다. 먼저 Retirement plan, 529 을 더 우선시 하세요.
  • Refinance 하는게 손해라고 생각되시거나 아님 Refinance 가 approve 가 나지 않았다면, 돈을 모기지 갚는데 더 낼 수 있습니다. 론 해준 회사한테 꼭 extra 더 내는돈이 원금 먼저갚는데 apply 하는걸 verify 하세요.
  • http://www.bankrate.com/finance/mortgages/when-to-refinance-your-mortgage-1.aspx?ic_id=home_refinance_refinance_globalnav 이 웹사이트에 가시면 언제 어떨때 refinance 해야 하는지 계산해 줍니다. 
  • Home Equity 는 정말 필요한 상황이 아니면 빌리지 마십시요. 
  • HELOC 오퍼를 받는 다면 조심하세요. 이건 변동이자 입니다. HELOC 이자는 보통 Federa Prime Rate 과 연동됩니다. Federal Prime Rate 은 Fed Fund Rate 보다 3% 정도 높습니다. 지금 Fed Fund Rate 이 0.25% 입니다. 이제 FRB 에서 곧 올리기 시작해야 하는 시기가 오고 있습니다. 그말은 HELOC 이자가 앞으로 올라간다는 이야기 입니다.
  • Reverse Mortgage 는 62세 이상 그리고 집을 소유한 상태이거나 아니면 모기지가 조금만 남은분 한테 나올수 있습니다. 부부이고 두분이 공동명의로 집을 소유하셨다면 두분중에 더 어리신분이 62세가 되어야 합니다. 큰 금액을 한꺼번에 받거나, 아니면 나누어서 돈을 받을수 있습니다. 쉽게 말해 집을 담보로 놓고 은행에서 돈을 빌리는 겁니다.
  • 나이가 어릴수록 reverse mortgage 로 빌릴수 있는돈이 작습니다. 62만불 집이 있으시다면, 62세 분은 36만불을 은행에서 빌릴수 있고 72세분은 40만불을 빌릴수 있습니다. 그리고 택스없이 받으실수 있습니다.
  • 돈을 빌리시는 순간 이자가 발생합니다. 대신 그 집에 사시는 동안은 이자를 안내셔도 됩니다. 돌아가시거나 이사나가실때 론을 꼭 갚으셔야 합니다. 
  • 예를 들어 reverse mortgage 로 30만불을 빌리셨고...시간이 지난후에 집값이 떨어져서 집이 25만불로 내려갔습니다. 두가지의 초이스가 있습니다. 30만불 갚지마시고...그냥 은행이 25만불로 집을 팔아서 25만불만 받고 끝날수 있습니다. 만약 집을 다시 소유하고 싶으시다면 30만불을 다 갚으셔야 합니다. 
  • 401K, IRA 다른 저축이 다 바닥이 났다면...마지막으로 고려해 볼 수 있는 옵션입니다.
부동산 투자
  • 투자로 아파트나 집을 사는건 쉬운일은 아닙니다. 어떤 테넌트가 들어올지 모르죠. 최악의 상황들을 생각해 보시고, 그것들을 다 견딜수 있으시다면 부동산 투자를 하세요.
  • 투자 하실 생각이시면 렌트가 나가지 않은 상황도 대비하시면서 준비하세요. 렌트가 나간다는 보장은 없습니다.
  • 부동산 투자 하실 생각이시면, 은퇴준비를 제가 설명드린 대로 먼저 하시고 여윳돈으로 하시기 바랍니다. 부동산 투자로 은퇴준비 하실생각으로 401K 나 IRA 를 안하는건 너무 위험한 생각 입니다.
  • 부동산 투자로 인해 어려워 지시면, 정부에서 도움 받을길이 거의 없습니다. 정부 보조 프로그램들은 자기 집을 산 사람이 어려워질때 도와주는 프로그램들 입니다.
 
부동산은 유동성이 좋은 상품이 아닙니다. 이 점을 항상 기억해 두세요. 그리고 한국분들은 대부분 부동산 집 값이 올라서 목 돈 버시분이 많으신데요...그건 부동산이 워낙 덩치가 크기 때문입니다. 50만불짜리 집을 사도 10% 만 올라도 5만불을 벌게 되지만....뮤추얼 펀드를 50만불씩 사실수 있는 한국분들이 많지 않죠. 뮤추얼펀드 4만불 사셔서 30% 올라도 12,000불 벌게 되니깐 다들 부동산이 돈 번다고 생각들을 많이 하세요.
 
미국 역사로 볼때 가정 수익률이 좋았던건 주식시장 입니다. 2010년 부터 지금까지 주식시장은 90% 성장했습니다. 2009년 이후 지금까지 215% 주식시장은 상승했습니다. 물론 2008년 최악이 있었습니다. 
지난 30년을 보았을때 매년 11% 씩 주식시장은 성장했습니다. 제가 드리고 싶은말은 주식으로 돈 버세요 가 아닙니다. 부동산이 최고의 투자라고 생각하시지 않으셨으면 합니다. 부동산도 있고, 현금도 있고, 주식도 있고...골고루 있는게 젤 좋습니다. 
 
부자가 되는 특별한 남들이 모르는 비밀이란 존재하지 않아요. 하지만 부자들이 하나같이 이야기 하는것은 빚을 없애고...계속 꾸준하게 뮤추얼 펀드에 저축하는게 부자가 되는 가장 확실한 방법이라고 이야기 합니다.
 
다음번엔 크레딧 스코어 하고 커리어에 대해서 요점을 정리해 볼께요.
 
예전글들에 계속 댓글이 달리는데....너무 많아서 제가 못 볼 수 있습니다. 여기에 댓글 달아주시면 꼭 부동산 내용 아니더라도 시간날때 아는내에서 대답해 드리도록 하겠습니다. 
 
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