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재테크 부자되기 12 (펌글)ㅡ부동산 1
01-13-2017 17:18:56
이민개혁 조회수 662
전 부동산 전문가가 아닙니다. 브로커나 CPA 가 더 정확히 알꺼에요. 투자, 보험, 경제, 금융쪽은 좀 아는데...부동산은 잘 몰라요. 저만 댓글 달지 마시고 CPA 미씨님들 하고 많이 아시는 분들이 댓글 좀 달아주세요. 감사합니다. 
 
2000년도 부터 2006년 까지 부동산 값의 폭등은 정부의 잘못 입니다. 규제를 잘못했어요. 융자를 주면 안되는 사람에게 까지 융자를 주어 ...노 다운에 나쁜 크레딧 사람들도 집을 살 수 있었습니다.
덕분에 주식시장도 14,500 까지 가파르게 상승하고 직장 잡는것도 어렵지 않게 느껴질만큼 경기가 나쁘지 않았습니다. 물론 911 이후에 주식시장도 폭락하고 1년여 정도 불경기는 있었습니다. 2006년 부터 가격이 주춤했고, 이런 부동산 하락은 결국 서프라임 모기지 사태로 이어졌죠.
정부는 미국 4대 투자은행인 리만 브라더스가 파산하도록 놔두었습니다. 워싱턴 뮤추얼, countrywide 줄줄이 파산하기 시작했습니다. 회사에서 보너스라는건 없어졌고...잡마켓도 좋지 않고...집을 빼앗기기 시작했죠.
 
2006년부터 2012년까지 하락하더니 또 다시 2016년까지 다시 상승하였습니다. 이렇게 매년 두자릿수 성장, 두자릿수 하락 다시 두자릿수 성장은 미국 역사상 흔한 일이 아닙니다.
드리고 싶은 말씀은 부동산은 역사적으로 볼때 이렇게 핫 한 자산이 아니었습니다. 2000년도 이후만 기억마시고 미국 역사를 전체적으로 봐야 합니다. 
 
  • 부동산을 주식처럼 생각하지 마십시요. 집을 사면 노후대책, 아이들 학자금 마련, 나중에 다 해결되겠지란 기대로 부동산에 투자하시 마십시요. 부동산을 사는건 바람직하나 hot 한 investment 으로 더 이상 바라보지 마세요. 이젠 정부의 규제도 정상적으로 돌아왔고 중국 투자자들도 살짝 주춤하는 싸인이 보입니다.
  • 사실 전체적으로 본다면 부동산 가격은 연간 약 4% 정도 상승하는걸로 봐야 하는게 맞습니다. 지역마다 틀리긴 합니다. 2000년도 이후만 생각한다면...이게 믿어지지가 않지요. 지금이라도 빨리 사야 할 것 같지요.
  • 집이 있으면 Home Equity line of credit 이 생기니깐 비상금으로 사용할수 있다고 생각하기 쉬운데...빚의 종류가 여러가지가 있지만...짐을 담보로 한 빚을 못 갚을때가 가장 치명적 입니다. 모든 가족이 보금자리를 떠나야 하니깐요.
  • www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html 이 사이트에 가시면 집을 사는게 이득인지 렌트가 이득인지 계산해 줍니다. 신중히 생각하세요.
  • 부동산 에이전트는 조금이라도 더 비싼집을 팔려고 할 것 입니다. 구매할수 있는 집, 필요에 맞는 집을 구입하도록 하세요.
  • 모기지, 재산세, 보험 이 그로스 인컴에 25% 가 넘지 않도록 하세요. 이것들을 PITI 라고 부르겠습니다. Mortgage, property tax and insurance
  • PITI 하고 다른 빚이 그로스 인컴에 36% 를 넘지 않도록 하세요. 
  • 만약 다른 큰 재산이 있다면 40% 까지도 괜찮습니다. 
  • 25/36 룰 로 부를께요. 25% 집 페이먼, 36% 총 빚. 그로스 인컴 대비 입니다.
  • 지금 렌트값 만큼 모기지 낼 수 있다고 믿지 마세요. 집을 사면 고치는거 부터 해서 이것저것 돈이 많이 들어가기 시작합니다.
  • 미니멈 20% 다운페이먼을 하세요. 
  • 다운페이먼을 만들기 위해서 retirement account 에 손대는건 좋은 생각이 아닙니다. 
  • 집을 사실때 최소 8개월 버틸수 있는 생활비가 손에 있어야 합니다. 
  • 3년전에 35만불 이었던 집이 28만불에 나왔다고 해서 이거 빨리 사야돼 란 마음갖지 마세요. 더 좋은집이 25만불에 구할수도 있습니다. 
  • 45세 이상이시면 15년 모기지 융자를 고려해 보세요.
 
숏세일 - 은행이 우리한테 지금 모기지 남은 금액보다 더 낮게 집을 팔 수 있도록 허락해 주는겁니다. 은행도 손해 보는걸 인정해 주는겁니다. 숏세일 매물을 사시는 분들은 아셔야 할것이 집 주인이 두명입니다. 집 주인하고 집 주인한테 돈 빌려준 은행입니다. 집 주인이 하고 집 값을 agree 해도 은행이 agree 안하면 집 못살수 있으니 알고 계세요.  그리고 이 집 팔려는 집 주인이 second mortgage 가 있다면 더 어려워 집니다. 사실때 주의하세요.
 
포어클로져 - 은행이 집 페이먼 못낸 주인에게 이미 집을 넘겨 받았습니다. 이건 생각보다 집이 빨리 팔립니다. 은행이 빨리 팔고 싶어하기 때문입니다. 은행한테 집을 사실때 documentation 이 제대로 되어 있는지 확인하고 사셔야 합니다. 
 
모기지 페이먼 갚기 힘드신 분들에게 드리고 싶은 한가지 당부가 있습니다. retirement saving 은 손대지 마세요. 내 집마련의 꿈만큼 은퇴준비도 이젠 똑같이 중요한 세상이 되었습니다.
401K, IRA 에 손대는 순간 택스를 내셔야 하며, 10% 페널티도 있습니다. 은퇴자금에서 돈 꺼내셔 봤자 사실 밑빠진 둑에 물붙기 입니다. 401K 에서 론도 받지 마세요. 
 
다음시간에는
Loan Modificatoin
Short Sale
Deed in Lieu of Foreclosure
Foreclosure 에 대해서 좀 더 자세히 알아보겠습니다. 
그리고 refinancing 은 어떻게 해야 하는지
Home Equity 
Reverse Mortgage
부동산 투자
 
에 대해서 간단히 요약한거 올려 드리도록 할께요.
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